WOZ-beschikking (Wet waardering onroerende zaken) / Taxatie

De WOZ-waarde van uw pand of stuk grond staat op de jaarlijkse WOZ-beschikking. U krijgt de WOZ-beschikking van de gemeente. Via de gemeente kunt u ook een taxatieverslag inzien.

Wat moet u weten

Voor alle onroerende zaken in de gemeente wordt elk jaar een nieuwe WOZ-waarde vastgesteld door de gemeente. Daarvoor wordt de hulp ingeschakeld van een gespecialiseerd taxatiebureau. De WOZ-waarde vormt de grondslag voor verschillende belastingen, zoals de onroerende-zaakbelastingen, het eigenwoningforfait in de inkomstenbelasting, de erfbelasting en de watersysteemheffing van het waterschap.

In sommige gevallen komt de beschikking iets later
De meeste aanslagen gemeentelijke belastingen, waarop ook de WOZ-beschikking staat, versturen wij in de tweede helft van februari, zowel op papier of digitaal via de berichtenbox van MijnOverheid.nl.
Soms lukt het ons taxatiebureau niet om alle taxaties op tijd aan te leveren. Dat is een landelijk probleem. De Waarderingskamer (een organisatie die toezicht houdt op de gemeenten voor wat betreft de uitvoering van de Wet waardering onroerende zaken) heeft daar normen voor opgesteld. Die luiden als volgt:

norm 1 (95% van de beschikkngen moet zijn verstuurd voor 1 maart van het belastingjaar)
norm 2 (97% van de beschikkngen moet zijn verstuurd voor 1 april van het belastingjaar)
norm 3 (99% van de beschikkngen moet zijn verstuurd voor 1 mei van het belastingjaar)
norm 4 (99,9% van de beschikkngen moet zijn verstuurd voor 1 juni van het belastingjaar)

Het later ontvangen van de WOZ-beschikking/gecombineerde aanslag heeft geen gevolgen voor het aantal betalingstermijnen.

Voorwaarden

De WOZ-beschikking

De waarde die op de WOZ-beschikking staat, geldt voor 1 belastingjaar en wordt elk jaar opnieuw vastgesteld.
De WOZ-beschikking ontvangt u in principe eind februari van elk jaar en staat op het aanslagbiljet van de gecomineerde aanslag.
De waardepeildatum ligt altijd een jaar eerder. Dus de WOZ-beschikking van begin 2023 laat de waarde zien op de waardepeildatum 1 januari 2022.
Alle eigenaren van een onroerende zaak krijgen een WOZ-beschikking. Ook de gebruikers van bedrijfspanden en huurwoningen krijgen een beschikking (de WOZ-waarde heeft namelijk invloed op de maximale huurprijs bij sociale woningbouw).
Met behulp van luchtfoto's hebben we informatie gekregen over bijgebouwen en vergunningsvrije bouwwerken.

Let op: U moet wachten op de WOZ-beschikking. Informatie over een waarde die nog niet beschikt is, worrdt niet verstrekt.

Waardering woningen

Zowel verkoopcijfers van vergelijkbare panden rond de waardepeildatum als de kenmerken van een woning spelen een rol. De WOZ-waarde is de marktwaarde rekening houdend met twee waarderingsvoorschriften:

het pand is leeg verkocht;
de koper kan het onmiddellijk in gebruik nemen.

De marktwaarde is:

het geschatte bedrag waartegen vastgoed
tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper
na behoorlijke marketing
in een zakelijke transactie
zou worden overgedragen op de waardepeildatum
waarbij de partijen met kennis van zaken
verstandig en niet onder dwang zouden hebben gehandeld.

Wilt u de WOZ-waarde van uw pand vergelijken met die van andere panden? Kijk dan bij het WOZ-waardeloket. Dat is een website waar u de WOZ-waarde van alle woningen in Nederland kunt opvragen.

Waardering niet-woningen

Niet-woningen zijn panden die niet of slechts voor een deel voor woondoeleinden worden gebruikt. Denk aan kantoren, winkels en bedrijfspanden, maar ook aan industrie, energiecentrales, agrarische objecten, ziekenhuizen, scholen en hotels. Het taxeren van niet-woningen lijkt op het taxeren van woningen. Wel is hierbij vaak andere marktinformatie nodig dan alleen de verkoopprijzen.

Voor niet-woningen zijn er verschillende waarderingsmethodes:

marktwaarde;
gecorrigeerde vervangingswaarde;
huurwaardekapitalisatiemethode;
discounted cash flow methode;
taxatiewijzers.

Taxatieverslag

Hebt u een WOZ-beschikking gehad en wilt u weten hoe de WOZ-waarde is vastgesteld? Kijk dan in het taxatieverslag. Op onze website kunt u met DigiD (voor personen) of eHerkenning (voor bedrijven) uw taxatieverslag opvragen, downloaden en printen. Als u geen DigiD-code hebt, kunt u die aanvragen op www.digid.nl. Bedrijven kunnen eHerkenning regelen op www.eherkenning.nl.

Toezicht

Op landelijk niveau wordt de gemeente gecontroleerd door de Waarderingskamer. Dat is een onafhankelijk orgaan dat er op toeziet dat de gemeenten alle onroerende zaken zorgvuldig waarderen. Pas na toestemming van de Waarderingskamer, mag de gemeente de WOZ-beschikkingen versturen.

Wijzigingen in de toestand van uw onroerende zaak

De waarde van uw huis of stuk grond kan veranderen. Bijvoorbeeld door een verbouwing, afbraak of bestemmingsplanwijzigingen. Dan moet de gemeente daar rekening mee houden in de waardering. In dat geval geeft de WOZ-waarde op de beschikking niet de waarde op de waardepeildatum 1 januari 2022 weer, maar de waarde op de toestandsdatum 1 januari 2023.

Misverstand

De gemeente heeft geen enkel belang bij een waardering die te hoog is. Naast de onvrede van belastingplichtigen, zou dit leiden tot een lagere uitkering uit het gemeentefonds (= de belangrijkste bron van inkomsten voor de gemeente). Bovendien hoeft de gemeente voor een hogere opbrengst van de onoroerende-zaakbelastingen niet de WOZ-waarden te verhogen, maar volstaat een aanpassing van de belastingtarieven.

De WOZ-waarde voor uw aangifte inkomstenbelasting 2022

Let op: in uw aangifte inkomstenbelasting 2022 moet u de WOZ-waarde met waardepeildatum 1 januari 2021 invullen. Deze stond op de gecombineerde aanslag 2022. Bent u deze kwijt geraakt of kunt u het zo snel niet vinden? Kijk dan in ons digitale loket. Daar kunt u aanslagen uit vorige jaren downloaden.

Aanpak

Neem contact op met de gemeente als u denkt dat de WOZ-waarde niet klopt.

Zo bekijkt u uw WOZ-waarde:

Aan het begin van het jaar krijgt u van de gemeente een WOZ-beschikking.
Hierop staat de WOZ-waarde van uw pand of grond. Op de beschikking staat ook hoeveel onroerende- zaakbelastingen u betaalt.
Wilt u weten hoe de WOZ-waarde is opgebouwd? U kunt het taxatieverslag inzien het digitale loket.

Kosten

Het aanvragen van een taxatieverslag is gratis. U kunt dit op onze website zelf downloaden met behulp van uw DigiD-code of eHerkenning.

Bezwaar en beroep

We doen ons best om een goede aanslag te maken en de waarde van uw pand goed in te schatten. Toch kan er een fout insluipen. Laat het ons dan weten. Niemand wil te veel gemeentelijke belastingen betalen. Dat is logisch.

Denkt u dat de WOZ-waarde niet klopt? Volg dan de volgende stappen.

Kijk op het taxatieverslag of de basisgegevens (bouwjaar, oppervlak, bijgebouwen en dergelijke) van uw pand kloppen.
Kijk op het taxatieverslag of de onderbouwende verkoopcijfers van vergelijkbare panden logisch zijn.
Zijn er omstandigheden die de gemeente niet weet, maar die wel invloed hebben op de waarde? Bijvoorbeeld achterstallig onderhoud, verzakkingen, asbest, scheuren in de muur, enzovoort.

Afhankelijk van de antwoorden op deze vragen, kunt u bepalen of u bezwaar moet maken.
Via de WOZ-bezwaarcalculator van de Vereniging Eigen Huis, kunt u inschatten welk financieel voordeel een toegekend bezwaar kan opleveren.

Maak liever geen bezwaar via een “gratis” bemiddelaar

Op televisie en radio hoort en ziet u veel reclame van bureaus die gratis voor u bezwaar willen maken. Maar doe dat liever niet. Hieronder ziet u waarom.

Als u zelf bezwaar maakt dan komt u zelf in gesprek met een taxateur, niemand kent uw eigen woning beter dan u. Daardoor kunt u sneller een antwoord op uw bezwaarschrift krijgen.
De voorlichting van bemiddelaars is vaak niet juist. Slechts een klein percentage (minder dan twee procent) van onze woningtaxaties bevat een fout. Soms is dat een grote fout, maar meestal is het een kleine fout.
De proceskostenvergoeding voor een “gratis” bemiddelaar is gemiddeld € 592,-- per toegekend bezwaarschrift. De bemiddeling van deze bureaus kost de gemeente dus veel geld, waardoor wij de belastingtarieven moeten verhogen. Kortom: het kost u dus uiteindelijk geld.

Consumentenprogramma's waarschuwen voor het gebruik van bemiddelingsbureaus.

Lees hier een artikel en kijk daar een uitzending van Radar.
Klik hier voor een uitzending van RTL-Z.

Maak bij ons gratis bezwaar

In het digitale loket kunt u met uw DigiD gratis, snel, gemakkelijk en veilig bezwaar maken.

Een e-mail of brief sturen kan ook. Kijk voor het adres op het aanslagbiljet.
U kunt natuurlijk ook gebruikmaken van voorbeeldbrieven van de Vereniging Eigen Huis of de Consumentenbond.
Het is wel heel belangrijk dat u bezwaar maakt binnen zes weken na de datum van de aanslag/WOZ-beschikking. Dat staat zo in de wet.
Let op: U kunt niet bezwaar maken via de telefoon.

Rekenvoorbeeld

Als de verlaging van de waarde van een woning € 10.000,-- is, verminderen wij de aanslag OZB met € 10,85. De teruggave van het waterschap is dan € 3,08 (Vechtstromen) of € 3,92 (Drents Overijsselse Delta). Voor de inkomstenbelasting 2023 is het eigenwoningforfait 0,35%. Een waardeverlaging van € 10.000,-- levert dus € 35,-- minder inkomen op waarover u belasting moet betalen.

Wanneer krijgt u de uitslag op uw bezwaar?

U krijgt van ons eerst een ontvangstbevestiging. Meestal worden bezwaren binnen enkele weken tot maanden afgehandeld. In de wet is geregeld dat de gemeente uiterlijk op 31 december van het belastingjaar uitspraak moet doen op uw bezwaar. Verlenging van deze termijn is onder voorwaarden mogelijk.

Contact

Contact gemeente Hellendoorn:

Publieksbalie telefoonnummer: 0548-630000
Email: gemeente@hellendoorn.nl